최근 소형 오피스텔은 주택수에서 제외된다는 소식이 화제가 되고 있습니다.
오늘은 2025년 최신 정책을 기반으로,
오피스텔 주택수 제외 기준과 꼭 알아야 할 세금·투자 전략을 정리해드리겠습니다.
오피스텔 주택수 포함 기준의 진실
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ1억 미만 오피스텔은 제외?
많은 분들이 1억 미만 오피스텔은 무조건 주택수에서 제외된다고 알고 있지만, 이는 사실과 다릅니다.
실제로는 세금마다 규정이 달라 혼동하기 쉽습니다.
취득세에서는 공시가격 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외되지만,
양도소득세·종합부동산세에서는 주거용으로 쓰이면 대부분 주택수에 포함됩니다.
따라서 세금별 구분을 정확히 아는 것이 첫 번째 꿀팁입니다.
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ취득세 기준
취득세 기준: 가장 관대한 기준
취득세는 비교적 유리한 기준을 적용합니다.
✅ 주택수 제외:
공시가격 1억 이하, 업무용으로 등재, 2020년 8월 11일 이전 취득
❌ 주택수 포함:
2020년 8월 12일 이후 취득, 공시가격 1억 초과, 주택분 재산세 과세 대상
즉, 시가표준액 1억 이하라면 취득세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
그러나 이후 양도 시점에서의 세금까지 고려해야 함을 잊지 말아야 합니다.
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ양도소득세 기준
양도소득세 기준: 가장 까다로운 세금
양도소득세는 오피스텔 주택수 제외에 있어 가장 보수적인 입장입니다.
공시가격 1억 이하라도 실제 거주용·임대용으로 사용하면 주택으로 간주합니다.
실무 사례에서도 임대인이 업무시설로 등재된 오피스텔을 보유했지만
실제 임대가 주거용으로 이뤄져 추가 세금을 납부한 경우가 있었습니다.
투자자는 양도소득세 규정을 반드시 확인해야 합니다.
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ종합부동산세 기준
종합부동산세 기준: 예외 없는 주택수 포함
종합부동산세에서는 공시가격 1억 이하라도 주택수에 포함됩니다.
즉, 고가 주택을 여러 채 보유한 다주택자라면 소형 오피스텔도 과세 대상이 될 수 있습니다.
따라서 종부세 절세 전략을 세울 때 오피스텔 보유 여부를 반드시 반영해야 합니다.
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ신축 소형 오피스텔 특례
2024~2027년 신축 소형 오피스텔 특례
정부는 2024년 1월부터 2027년까지 준공되는 신축 소형 주거용 오피스텔에 대해 특별 규정을 적용합니다.
✅ 전용면적 60㎡ 이하
✅ 가격: 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하
✅ 적용: 취득세·양도세·종부세 모두 주택수 제외
이는 청년·1인 가구 주거 안정과 소형 주택 공급 확대를 위한 정책으로, 투자자에게도 큰 기회가 될 수 있습니다.
오피스텔 주택수 제외시 세금 혜택 주의사항
오피스텔 주택수 제외 정책의 가장 큰 장점은 세금 절감입니다.
취득세 중과 배제, 양도세·종부세 절세 효과가 있습니다.
그러나 1세대 1주택 비과세 요건을 잃을 수 있고, 실거주 요건이 까다로우며,
기존 주택 처분 시 불이익을 받을 수도 있습니다.
단순히 세금 혜택만 보고 투자하면 낭패를 볼 수 있습니다.
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ투자 전 체크리스트
준공 시기와 면적·가격 요건 확인
실제 주거용 사용 여부 점검
전입신고 및 임대 여부 확인
세무 전문가 상담 필수
이 네 가지를 놓치면 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다.
오피스텔 주택수 제외 정책ㅣ시장 전망과 전문가 조언
2024~2025년 전국 오피스텔 입주는 약 5만7천실, 이 중 절반 가까이가 소형(60㎡ 이하)입니다.
전문가들은 GTX 노선 인근 소형 신축 오피스텔에 주목하라고 조언합니다.
단, 단순 세금 혜택보다는 임대수익률, 입지, 장기 보유 전략을 종합적으로 고려해야 합니다.
현명한 투자자의 자세
2025년 오피스텔 주택수 제외 정책은 분명 큰 기회이지만, 모든 투자자에게 무조건 유리한 것은 아닙니다.
핵심은 세금 절감 효과 + 실질적 수익성의 균형입니다.
본인 상황에 맞는 세무 전략을 마련하고, 입지와 임대수익을 꼼꼼히 따진다면
이번 특례 정책은 최고의 투자 카드가 될 수 있습니다.