토지거래 허가구역이란? 1015부동산대책 총정리 2025

가을 들어 부동산 시장이 다시 과열 조짐을 보이자 정부는 대대적인 규제를 시작했습니다.

그 중에서 가장 주목받는 제도는 바로 토지거래허가구역 지정제도입니다.

이번 글에서는 이 제도의 의미, 2025년 발표된 대책 내용,

그리고 이로 인해 실거래자·투자자가 알아야 할 사항을 정리해드립니다.

1. 토지거래허가구역이란? 제도의 핵심 개념

1-1. 정의와 법적 근거
“토지거래허가구역”이란 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 등에 근거해 지정되는 구역으로,

토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승할 우려가 있는 지역을 대상으로 합니다.

지정권자는 국토교통부 장관 또는 해당 시·도지사이며, 지정 후 일정 기간(최대 5년) 동안 적용됩니다.

1-2. 제도의 주요 목적

1-3. 허가 대상과 요건

지정된 허가구역 내에서 토지에 관한 소유권·지상권 등의 이전 또는 설정 계약(예약 포함)을 체결하려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결할 경우 그 계약은 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.

허가 대상 면적 기준 예시는 아래와 같습니다:

2-1. 10·15 대책의 핵심 내용

2025년 10월 15일, 정부는 주택시장 안정화를 위한 종합대책을 발표하며 서울 전역과 경기 일부지역을 토지거래허가구역 및 투기과열지구로 지정했습니다.

지정 즉시 ‘허가제 적용’, ‘실거주 요건 강화’, ‘규제’ 등이 병행됐습니다.

2-2. 적용 시점 및 주요 규제

2-3. 왜 시점이 중요할까?

지정 이전 계약의 경우 해당 규제를 적용받지 않으므로 거래 시점이 향후 불이익 여부를 좌우할 수 있습니다. 위 조치로 인해 콤팩트한 갭투자나 단기 차익 목적으로 접근하던 시장이 큰 변화를 맞고 있습니다.

3-1. 계약 → 허가 절차

허가구역 내 토지를 거래할 경우 매도자·매수자는 공동으로 허가 신청서를 제출해야 하며, 허가를 받기 전 계약을 체결하면 법률적 효력 발생 불확실 상태(유동적 무효)가 발생할 수 있습니다.

3-2. 실거주 및 처분 의무

허가 받은 주택을 취득한 후 2년간 직접 거주해야 하며, 임대나 전세 활용이 제한될 수 있습니다.

보유 주택이 있는 경우 추가 처분계획서 제출 등이 요구될 수 있습니다.

3-3. 투자 환경 변화

허가구역 지정과 함께 LTV(주택담보비율) 축소, 청약 규제 강화 등의 조치가 병행되면서 투자 환경도 쉽지 않아졌습니다.

3-4. 풍선효과 가능성

한편 투자자들과 전문가들은 “규제된 지역의 수요가 상대적으로 덜 규제된 인근 지역으로 흘러가는 풍선효과”를 우려하고 있습니다. 규제 대상만으로 시장이 안정화된다고 단정할 수 없다는 지적이 나옵니다.

4-1. 시장 반응

지정 직후에는 거래량이 감소하고 가격 상승세가 둔화되는 흐름이 나타났습니다. 실제로 서울 일부 지역에서는 문의건수가 급감했다는 현장 증언이 있습니다.

4-2. 향후 전망 및 유의사항